Как правильно оформить статус самозанятого, для того чтобы сдавать квартиру в аренду? Каковы все этапы оформления? Есть ли образец договора аренды? К какой ответственности могут привлечь, если сдавать жилье, при этом не уплачивать налог? Как налоговая инспекция может это проверить?

НЕЗАКОННАЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

В общем случае если сдача в аренду имущества является предпринимательской деятельностью, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве ИП с указанием соответствующего вида деятельности. При этом доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (смотрите также письма Минфина России от 24.06.2016 N 03-11-11/37017, от 22.05.2015 N 03-04-05/29499).

Если физические лица фактически осуществляют предпринимательскую деятельность, однако не имеют соответствующей государственной регистрации, то такие действия физических лиц могут быть признаны незаконной предпринимательской деятельностью.

По общему правилу физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве ИП, должно уплачивать налоги и представлять отчетность как предприниматель, находящийся на общей системе налогообложения (п. 2 ст. 11 НК РФ, постановление АС Поволжского округа от 30.07.2019 N Ф06-48707/19).

При этом ИП на основании п. 2 ст. 11, ст. 143, п. 1 ст. 146, ст. 207, п. 1 ст. 210 НК РФ признается плательщиком НДС и НДФЛ. Так, в определении Верховного Суда РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17 рассматривался вопрос о систематической сдаче в аренду нежилых помещений физлицом, не зарегистрированным в качестве ИП. С доходов уплачивался НДФЛ, но не НДС. Судебная коллегия признала выводы инспекции о том, что гражданин занимается предпринимательской деятельностью, обоснованными, так как принадлежащее ему имущество предназначено для использования под торговые помещения и расположено на земельных участках, которые также предназначены для торговой деятельности. Следовательно, гражданин должен был уплачивать НДС (смотрите также определение Верховного Суда РФ от 25.01.2021 N 306-ЭС20-2193, информацию ФНС России от 04.10.2018, письма Минфина России от 25.04.2022 N 03-07-14/37328, от 29.03.2022 N 03-07-11/25327, от 21.08.2019 N 03-07-14/63870).

Что касается способов выявления незаконной предпринимательской деятельности, то здесь могут быть различные варианты, начиная от получения сведений от арендаторов или соседей (попытка регистрации по адресу проживания, жалобы и т.п.), заканчивая анализом данных, представленных в сети Интернет (объявления о сдаче имущества в наем). Особое внимание представители налоговых органов обращают на владельцев нескольких объектов недвижимости.

ПРИВЛЕЧЕНИЕ К ОТВЕТСТВЕННОСТИ

АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Согласно ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 14.17.1 КоАП РФ, влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ БЕЗ ПОСТАНОВКИ НА УЧЁТ

В силу п. 2 ст. 116 НК РФ предусмотрена налоговая ответственность за ведение деятельности организацией или индивидуальным предпринимателем без постановки на учет в налоговом органе по основаниям, предусмотренным НК РФ в виде штрафа в размере десяти процентов от доходов, полученных в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей. Смотрите постановления АС Северо-Западного округа от 23.07.2015 N Ф07-4350/15, ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2014 N Ф04-5972/14, апелляционные определения СК по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан от 19.10.2015 по делу N 33а-14663/2015, Кемеровского областного суда от 21.10.2015 по делу N 33а-10424/2015.

При этом субъективная сторона рассматриваемого налогового правонарушения может характеризоваться наличием как умышленной, так и неосторожной формы вины.

Однако пункт 2 ст. 116 НК РФ, предусматривающий налоговую ответственность за ведение деятельности организацией или ИП без постановки на учет в налоговом органе по основаниям, предусмотренным НК РФ, к рассматриваемому случаю неприменим, поскольку субъектами ответственности за совершение указанных противоправных действий являются организации и ИП, то есть лица, правовой статус которых в указанном качестве подтвержден надлежащей государственной регистрацией. То есть по смыслу нормы пункта 2 ст. 116 НК РФ субъектами ответственности не могут быть физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированные в установленном порядке в качестве предпринимателей (смотрите также письмо Минфина России от 10.06.2016 N 03-02-08/35401).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕУПЛАТУ СУММ НАЛОГОВ

Согласно п. 2 ст. 44 НК РФ обязанность по уплате конкретного налога или сбора возлагается на налогоплательщика и плательщика сбора с момента возникновения установленных законодательством о налогах и сборах обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога или сбора. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированные в качестве индивидуального предпринимателя, для целей исполнения обязанностей, установленных НК РФ, фактически приравниваются к индивидуальным предпринимателям.

В данном случае возможно применение ответственности, предусмотренной нормой ст. 122 НК РФ "Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)".

В частности, в п. 1 ст. 122 НК РФ установлена ответственность за неуплату или неполную уплату сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 НК РФ в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).

Пунктом 3 ст. 122 НК РФ установлена ответственность за деяния по неуплате или неполной уплате сумм налога (сбора, страховых взносов), совершенные умышленно, взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕПРЕДСТАВЛЕНИЕ НАЛОГОВОЙ ДЕКЛАРАЦИИ

В данном случае вследствие возможности применения к рассматриваемому случаю нормы п. 1 ст. 119 НК РФ возможно также наступление ответственности в части непредставления в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета.

Налоговые декларации (расчеты) представляются в налоговый орган по тем налогам (взносам), которые физлицо обязано было бы уплачивать в соответствии с системой налогообложения, возможной к применению в подобной ситуации (подп. 4 п. 1 ст. 23 НК РФ).

Закрепленная в п. 1 ст. 119 НК РФ налоговая санкция является дифференцированной. Штраф исчисляется в размере пяти процентов неуплаченной суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате) на основании несвоевременно представленной декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц просрочки. При этом установлены как низший, так и высший пределы размера штрафа - не менее 1000 рублей и не более 30% от суммы налога, подлежащей уплате (доплате).

НПД

С 2019 года в Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан специальным Федеральным законом от 27.11.2018 N 422-ФЗ введен новый налог для самозанятых - налог на профессиональный доход (НПД). К 1 октября 2021 года к эксперименту постепенно присоединились все регионы России.

Этот налог можно уплачивать в том числе с доходов от сдачи имущества в аренду. При этом физические лица и ИП освобождены от уплаты НДФЛ в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения НПД (ч. 8 ст. 2 Закона N 422-ФЗ).

НПД совместим с общим режимом налогообложения (уплатой НДФЛ). Например, можно получать на работе зарплату по трудовому договору, облагаемую НДФЛ, и уплачивать НПД с доходов от сдачи квартиры в аренду (смотрите письма Минфина России от 04.12.2020 N 03-04-06/106180, ФНС России от 14.03.2019 N АС-17-3/56, от 25.01.2019 N СД-3-3/458@).

При применении НПД налоговой базой признается денежное выражение дохода, полученного от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), являющегося объектом налогообложения. Налоговая база определяется отдельно по видам доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки, зависящие от источника дохода (ч. 1 ст. 8 Закона N 422-ФЗ, ст. 10 Закона N 422-ФЗ):

- 4% - доходы, полученные налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам;

- 6% - доходы, полученные налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам.

Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, изъявившие желание перейти на НПД, обязаны встать на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика (ч. 1 ст. 5 Закона N 422-ФЗ). Сделать это можно одним из способов, перечисленных в ст. 5 Закона N 422-ФЗ:

- посетив налоговый орган лично;

- через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;

- через мобильное приложение "Мой налог";

- через уполномоченный банк;

- через единый портал госуслуг.

На наш взгляд, удобнее всего осуществить регистрацию через единый портал госуслуг. Для постановки на учет в качестве самозанятого нужно пройти всего пять шагов (смотрите информацию Минцифры России от 12.08.2022):

1. Войдите под своей учетной записью на портал госуслуг.

2. Выберите услугу "Регистрация в качестве самозанятого".

3. Подтвердите корректность сведений из паспорта и ИНН.

4. Выберите регион места работы.

5. Отправьте заявление в ФНС.

Налоговая рассмотрит заявление в течение пяти рабочих дней с момента его подачи. Уведомление о регистрации как самозанятого придет в личный кабинет госуслуг.

Дальнейшее взаимодействие между налоговым органом и налогоплательщиком НПД осуществляется с помощью мобильного приложения "Мой налог" (https://lknpd.nalog.ru/auth/login), устанавливаемого на компьютерное устройство (мобильный телефон, смартфон или компьютер, включая планшет) (ч. 1 ст. 3 Закона N 422-ФЗ). Порядок использования мобильного приложения "Мой налог" размещается в сети Интернет на официальном сайте ФНС России (ч. 2 ст. 3 Закона N 422-ФЗ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Примерная форма договора найма жилого помещения (квартиры) гражданином у гражданина (с возложением на нанимателя обязательств по оплате коммунальных платежей) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);

- Примерная форма договора найма жилого помещения (квартиры) гражданином у гражданина (с возложением на наймодателя обязательств по оплате коммунальных платежей) (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);

- Энциклопедия решений. Налог на профессиональный доход (НПД, налог для самозанятых граждан) (июнь 2023 г.);

- Энциклопедия решений. Порядок и условия начала и прекращения применения НПД (июнь 2023 г.);

- Энциклопедия решений. Кто может стать плательщиком НПД? (июнь 2023 г.)

- Энциклопедия решений. НПД: Особенности уплаты отдельных налогов, страховых взносов и применения специальных налоговых режимов (июнь 2023 г.).

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ, профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина