Объект был возведен в 1989 году. В 1995 году объекты недвижимости были переданы по акту приема-передачи в результате реорганизации от одного юридического лица другому юридическому лицу, однако право собственности не было зарегистрировано. В настоящее время в графе правообладатель стоит прочерк согласно выписке из ЕГРН.

Как признать право собственности на объекты?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Признать право собственности на объекты, возведенные в 1989, на представленном в аренду земельном участке без разрешения на строительство возможно только в судебном порядке.

Обоснование вывода:

Понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, ст. 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие Федеральным законом от 30.11.1994 N 52-ФЗ.

Положения же ст. 109 ГК РСФСР 1964 предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

В то же время в отношении нежилых самовольно возведенных строений органами местного самоуправления и судами использовалось Постановление СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках", действовавшее до 31.01.2020.

Учитывая изложенное, факт отсутствия разрешительной документации в отношении объекта 1989 г. постройки не может являться доказательством наличия признаков самовольной постройки, поскольку правила о признании самовольной постройкой не применяются к объектам, возведенным до 1995, в связи с тем, что гражданское законодательство по общему правилу обратной силы не имеет (смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11; постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 6557/13).

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании (смотрите постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2024 N 09АП-13864/24 по делу N А40-211462/2022).

При этом если недвижимый объект 1989 г. постройки соответствует всем необходимым градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным или иным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведен на предоставленном в установленном порядке в аренду земельном участке, то признать на него право собственности возможно в судебном порядке (смотрите: решение Арбитражного суда Омской области от 07.08.2024 по делу N А46-8672/2024; решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.10.2023 по делу N А07-18180/2023; решение Арбитражного суда Омской области от 07.08.2024 по делу N А46-19262/2023).

Сложнее признать право собственности на строения, возведенные после 01.01.1995 без разрешения на строительство, поскольку они имеют признаки самовольной постройки (смотрите: решение Арбитражного суда Алтайского края от 18.03.2022 по делу N А03-18269/2020; решение Арбитражного суда Алтайского края от 05.06.2024 по делу N А03-18269/2020).

В данном случае разрешение на строительство необходимо было получать в соответствии с Законом РФ от 14.07.1992 N 3295-I "Об основах градостроительства в Российской Федерации" (утратил силу 10.05.1998) и Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

При этом полученное в 2001 г. постановление органа местного самоуправление о том, что возведенные объекты капитального строительства "считать разрешенными", значения не имеет, т.к. не является по своей правовой природе разрешением на строительство, которое получить задними числами не представляется возможным и в силу положений ст. 222 ГК РФ узаконить самовольную постройку вправе только суд, но не орган местного самоуправления (смотрите: решение Советского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 23.05.2023 по делу N 2-2011/2023; апелляционное определение СК по гражданским делам Камчатского краевого суда от 16.11.2023 по делу N 33-1832/2023; решение Советского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 05.04.2022 по делу N 2-441/2022; постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 N 20АП-1590/15; решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 25.05.2021 по делу N 2-1158/2021).

В то же время истец при подаче иска в суд не лишен права ссылаться на данное постановление в качестве доказательства для признания права собственности на указанные постройки.

В соответствии с пп. 1, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой являются здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Отметим, что наличие любого из признаков, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ, является основанием для признания постройки самовольной (определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П (пункт 2)).

В рассматриваемой ситуации недвижимые объекты возведены после 01.01.1995 без разрешения на строительство на земельном участке, в отношении которого право аренды прекращено в 2006 г.

В п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок, суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.

Согласно пп. 39, 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (смотрите Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022)).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (чч. 4-6 ст. 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

Судебная практика не исключает признание права собственности на самовольные постройки в силу приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ (смотрите: постановление Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 N 48-П; решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.06.2024 по делу N А76-40624/2023; решение Арбитражного суда Липецкой области от 07.10.2022 по делу N А36-1853/2021; решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 09.12.2020 по делу N А79-7319/2020; постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020 N 08АП-17469/19).

В любом случае вопрос о признании права собственности на строения, возведенные без разрешения на строительство, может разрешить только суд.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Михайлов Алексей