Фонд капитального ремонта на протяжении ряда лет осуществлял капитальный ремонт МКД. Позднее все квартиры в МКД были переведены в нежилые помещения. Поэтому здание утратило статус МКД. Собственниками теперь уже нежилых помещений взносы в фонд капремонта вноситься перестали.

Могут ли от собственников потребовать деньги в счет произведенных в прошлом затрат на капитальный ремонт МКД?

Частью 3 ст. 158 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту - МКД) распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 169 ЖК РФ собственник помещений в МКД обязан уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Исходя из положений указанной нормы у собственника помещения в МКД, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает денежное обязательство по оплате ремонта общего имущества тому лицу, которое эти услуги осуществляет.

Согласно ч. 3 с. 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в МКД по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утверждённая региональная программа капитального ремонта, в которую включён этот МКД, за исключением случая, установленного п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех МКД, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 169 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории закрывающегося населенного пункта. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии земельного участка или о признании населенного пункта закрывающимся.

Региональный оператор распоряжается соответствующими средствами на основе принципа возвратности, предполагающего, что собственники помещений в многоквартирном доме, где был проведен капитальный ремонт за счет средств, аккумулированных на счете регионального оператора, не освобождаются от закрепленной ч. 1 ст. 169 ЖК РФ обязанности перечислять взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора и после проведения в их доме капитального ремонта и что возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется, согласно ч. 7 ст. 182 ЖК РФ, за счет последующих взносов на капитальный ремонт, подлежащих уплате собственниками помещений в этом многоквартирном доме.

Данная позиция отражена в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 N 10-П.

Однако, как следует из вопроса и уточнений, полученных в ходе телефонного разговора, в настоящее время здание утратило статус многоквартирного дома.

Отметим, что в силу ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. 1-3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

На основании ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным Федеральным законом сведений.

ЕГРН состоит в том числе из реестра объектов недвижимости (п. 1 ч. 2 ст. 7), в него вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе о виде объекта недвижимости, виде жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме (п. 1, 23 ч. 4 ст. 8), дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества - о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание (п. 9 ч. 5 ст. 8).

В силу ч. 1 ст. 28 закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, достоверным источником сведений в отношении объекта недвижимости является выписка из ЕГРН (смотрите, например, решение Санкт-Петербургского городского суда от 1 июля 2024 г. по делу N 3а-1/2024).

Поэтому, если в рассматриваемой ситуации здание утратило статус МКД, данный факт должен найти свое отражение в сведениях, имеющихся в ЕРГН. Соответственно, указанное здание должно быть исключено из жилищного фонда.

Полагаем, что в таком случае спорное здание должно было быть также исключено и из региональной программы капитального ремонта, что влечет за собой прекращение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт МКД (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2017 г. N 08АП-4680/17).

Вместе с тем в апелляционном определении СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 11 января 2024 г. по делу N 66а-20/2024 суд пришел к выводу, что нахождение в единоличной собственности здания, изменение вида разрешенного использования земельного участка, на котором такое здание расположено, наличие нежилых помещений в здании и отсутствие в нем проживающих граждан, само по себе не может свидетельствовать о том, что здание утратило статус МКД, поскольку это противоречит сведениям, полученным из ЕГРН. Соответственно, у собственника здания сохраняется обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Поэтому вывод о том, вправе ли Фонд капитального ремонта требовать от собственников помещения в здании денежных средств в счет произведенных в прошлом затрат на капитальный ремонт МКД, зависит от времени проведения ремонта и изменения статуса здания, внесении изменений в ЕРГН в части назначения здания, наличия или отсутствия задолженности каждого конкретного собственника помещения в здании по уплате взносов за капитальный ремонт в период, когда здание имело статус МКД.

Отмечаем, что настоящие выводы построены исходя из представленной информации. При рассмотрении вопроса не проводилась правовая экспертиза документов, поэтому некоторые нюансы ситуации, имеющие юридическое значение, могут быть не учтены.

Поскольку по данному вопросу отсутствует подходящая по ситуации судебная практика и разъяснения, рекомендуем запросить позицию Минстроя России (п. 6.2. Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (утверждено постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 N 1038)).

Одновременно сообщаем, что данный ответ выражает наше экспертное мнение, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше ответе.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павлычев Дмитрий