У должника есть объект недвижимости на земельном участке. Здание находится в собственности, земельный участок принадлежит администрации и находится в аренде у должника.

Правомерно ли включение в конкурсную массу только здания?

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением прямо предусмотренного этим Законом имущества, составляет конкурсную массу.

В силу ст. 128 ГК РФ к имуществу относятся также имущественные права. Поскольку аренда предполагает предоставление во временное владение и пользование или только во временное пользование какого-либо имущества, относящегося к непотребляемым вещам (ст. 606, п. 1 ст. 607 ГК РФ), постольку по своей правовой природе право аренды также является имущественным правом (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 60-КГ17-1).

В свою очередь, само по себе право аренды, включая право аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, не названо в Законе о банкротстве в качестве имущества, которое не подлежит включению в конкурсную массу, в том числе такое право не связано непосредственно с личностью должника и, по общему правилу, не является изъятым из оборота.

Вместе с тем при включении права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью его последующей реализации необходимо учитывать ряд нюансов.

Во-первых, необходимо помнить о том, что положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) позволяют передавать другому лицу права по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без согласия арендодателя (при условии его уведомления) только в том случае, если такой договор заключен на срок свыше пяти лет. Если же срок аренды меньше, то на переход права аренды к другому лицу может потребоваться получение согласия арендодателя, если необходимость такого согласия предусмотрена договором аренды либо напрямую вытекает из требований специальных норм закона (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Введение в отношении должника процедур банкротства, включая конкурсное производство, в котором производится реализация имущества (ст. 139 Закона о банкротстве), не приводит к изменению данных правил (смотрите также п. 44 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 г., определение Верховного Суда РФ от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500). Соответственно, если такое согласие требуется, но не было получено, право аренды не может быть включено в конкурсную массу, поскольку у должника отсутствует право распоряжаться им.

Во-вторых, как это уже становится ясным из вышеизложенного, введение в отношении должника процедур банкротства не изменяет объем прав и обязанностей сторон по договору аренды. И коль скоро у должника сохраняется обязанность испрашивать согласие на передачу своих прав по договору другому лицу, то у арендодателя сохраняется право на расторжение договора в предусмотренных законом и договором случаях (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.01.2021 N 304-ЭС15-17252, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.11.2020 N 303-ЭС16-19972, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926). Соответственно, в том случае, если арендодатель реализовал такое право, то право аренды, вытекающее из договора, не может быть включено в конкурсную массу должника, поскольку в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ после расторжения такого договора оно прекращает свое существование. Напомним, что в ситуации, когда отсутствовали иные препятствия для включения права аренды в конкурсную массу, кроме самого расторжения договора, требования арендодателя о расторжении договора в судебном порядке, а также споры, связанные с правомерностью одностороннего отказа арендодателя от такого договора, подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве, поскольку они затрагивают вопрос наполнения конкурсной массы (смотрите, например, определения Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2018 N 306-ЭС17-20448, от 18.01.2018 N 306-ЭС17-20941, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21699, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21700, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22277, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22278, от 07.02.2018 N 306-ЭС17-22604).

В-третьих, следует принимать во внимание, что в ряде случаев должник в принципе может быть лишен права на распоряжение принадлежащим ему правом аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, как это, например, имеет место в случае передачи таких участков в аренду унитарным предприятиям (пп. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). Как и в предыдущих случаях, в данной ситуации открытие в отношении должника конкурсного производства не может привести к изменению объема его прав по договору аренды. Как следствие, это не позволяет включить право аренды в конкурсную массу такого должника (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742).

Таким образом, изложенное показывает, что в зависимости от конкретных обстоятельств дела в конкурсную массу должника может быть включено только находящееся на земельном участке здание без одновременного включения в нее права аренды такого земельного участка. Сам же земельный участок, право собственности на который принадлежит не должнику, а третьему лицу (включая публично-правовые образования), безусловно не может быть включено в конкурсную массу, поскольку в силу буквального прочтения п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве в нее включается лишь принадлежащее должнику имущество.

Если же объективные препятствия для включения в конкурсную массу должника права аренды земельного участка, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость, отсутствуют, то такое право должно быть включено в конкурсную массу и в силу принципа единства судьбы земельных участков и находящейся на нем недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 и п. 3 ст. 552 ГК РФ) подлежит реализации совместно с реализацией такой недвижимости.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ, кандидат юридических наук Широков Сергей