Гражданин имеет в собственности 2 квартиры в двухквартирном доме (1947 года постройки). В ЕГРН обе квартиры зарегистрированы. На одну из квартир имеется технический план, согласно которому квартира расположена в здании со статусом "жилой дом". Одну из квартир он получил в дар от матери при условии, что она продолжает проживать в доме. Мать в настоящий момент зарегистрирована и проживает в подаренной ею сыну квартире. Гражданин намерен зарегистрировать свое право на здание и снять с кадастрового учета квартиры. Какими способами собственник может это сделать: через заявление о внесении изменений в ЕГРН; через перепланировку и объединение квартир; по ст. 51.1 ГрК РФ или иное?

Повлияет ли на это, в том числе на возможность снятия с учета, условие о том, что мать сохраняет право на проживание в квартире? Повлияет ли регистрация в помещении его матери?

ВРИ земельного участка, на котором расположен спорный дом, "Под жилой дом". Можно ли на таком земельном участке размещать ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)?

Прежде всего отметим, что решение данного вопроса зависит от конструктивных особенностей здания и несколько связано с оценкой перспективы судебных споров, в связи с чем предоставить однозначный ответ затруднительно.

1) В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) - объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (далее - ИЖС). Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Соответственно, при изменении объекта (двухквартирного дома) в целях образования ИЖС к объекту будут применяться указанные требования.

Наличие в ЕГРН записи о том, что объект является жилым домом, не всегда отражает специфику такого дома. Данное противоречие особенно актуально в отношении некоторых ранее построенных домов, используемых для проживания нескольких семей. На практике часто встречаются ситуации, при которых такие дома относятся либо к домам блокированной застройки, либо к многоквартирным домам в зависимости от конструктивных особенностей здания. Запись в ЕГРН не является основополагающей в подобных случаях, а нормы закона применяются исходя из конструктивной и иной специфики здания, т.е. правоприменители исходят из фактических обстоятельств, не учитывая сведения, содержащиеся в информационных системах.

С точки зрения Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) собственник всех помещений в здании вправе оформить право собственности на здание и снять с кадастрового учета помещения в нем (п. 7.1, 19 ст. 40, п. 6 ст. 41 Закона N 218-ФЗ).

Но такая процедура не изменит природы здания и, в частности, его фактические параметры. Даже если после регистрации права собственности на дом, снятия с учета квартир в ЕГРН останется запись, что двухквартирный дом является жилым домом, полагаем, что это не избавит от риска возникновения различных проблемных ситуаций.

Так, фактическое преобразование двухквартирного дома в ИЖС подлежит отражению в ЕГРН на основании сведений соответствующего технического плана (ч. 2 ст. 8, ч. 1 ст. 24 Закона N 218-ФЗ). Если такие сведения не поступают в ЕГРН, могут возникнуть вопросы, например, при продаже такого дома, поскольку сведения в ЕГРН не будут совпадать с реальными обстоятельствами (абзац 2 п. 13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Таким образом, по нашему мнению, сохранение в ЕГРН статуса объекта жилой дом автоматически не предоставляет возможность преобразования двухквартирного дома в ИЖС.

По практике двухквартирные дома могут быть либо домами блокированной застройки, либо многоквартирным домом (п. 40 ст. 1 ГрК РФ, ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ч. 6 ст. 15 ЖК РФ). В зависимости от вида дома порядок его изменения различается.

Дома блокированной застройки подлежат преобразованию в рамках ГрК РФ, например, путем реконструкции (п. 14 ст.1 ГрК РФ). В этом случае необходима подготовка проектной документации, получение разрешения на строительство и т.д. (смотрите ст. 47, 48, 49, 51, 55 ГрК РФ).

Обращаем внимание, что в силу п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не требуется получение разрешения на строительство изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В случае, если двухквартирный дом по своей природе относится к многоквартирным домам, возможно его изменение в следующих порядках:

1. Реконструкция по указанным выше правилам (вопрос получения согласия на реконструкцию МКД описан ниже).

2. Перепланировка помещений в МКД в порядке ст. 40, главы 4 ЖК РФ.

Помимо изложенного, в судебной практике встречаются случаи узаконивания самовольной перепланировки двухквартирных домов в ИЖС в судебном порядке, смотрите, например:

- решение Саткинского городского суда Челябинской области от 6 марта 2024 г. по делу N 2-351/2024,

- решение Смоленского районного суда Смоленской области от 1 февраля 2024 г. по делу N 2-99/2024,

- решение Приволжского районного суда Ивановской области от 11 января 2024 г. по делу N 2-15/2024,

- решение Муромского городского суда Владимирской области от 15 апреля 2024 г. по делу N 2-443/2024,

- решение Ростовского районного суда Ярославской области от 19 июня 2024 г. по делу N 2-1455/2024).

Исходя из состояния дома (аварийность, ветхость и т.д.) не исключаем возможности рассмотреть вопрос о сносе такого дома в порядке главы 6.4 ГрК РФ. По результатам сноса объект снимается с кадастрового учета право собственности на него прекращается. На пустом земельном участке возможно осуществить строительство ИЖС в рамках ст. 51.1 ГрК РФ или ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ.

Относительно применения ст. 51.1 ГрК РФ в целях реконструкции двухквартирного дома в ИЖС сообщаем следующее. Данная норма предназначена для регулирования отношений по реконструкции ИЖС в ИЖС. Иные объекты преобразуются в ИЖС по общим вышеназванным нормам. В ходе оказания органами власти услуги в рамках ст. 51.1 ГрК РФ либо в ходе постановки объекта на кадастровый учет органами Росреестра может быть выявлена информация о том, что ИЖС образовано в результате изменения двухквартирного дома, т.к. сведения о земельном участке изучаются при предоставлении обеих названных услуг, что, соответственно, приведет к отказу в предоставлении услуг. С учетом изложенного, полагаем, что возможность применения норм ст. 51.1 ГрК РФ не соответствует обстоятельствам ситуации. Правоприменительная практика по данному вопросу не обнаружена.

2) По вопросу влияния условия договора дарения о проживании дарителя дома в этом же доме на действия одаряемого по реконструкции, перепланировке дома, снятия с кадастрового учета квартир/дома сообщаем следующее.

Для реконструкции дома блокированной застройки (получения разрешения на строительство) требуется согласие всех правообладателей такого дома (п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Термин правообладатель в законодательстве не раскрыт, в связи с чем не исключаем, что потребуется согласие лица, которому по договору дарения одаряемый обеспечивает проживание в этом доме, но подтверждающая практика не найдена.

В силу п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, ст. 26 ЖК РФ при реконструкции МКД, перепланировке помещений законом прямо не предусмотрена обязанность предоставлять в составе заявлений согласия третьих лиц, не являющихся собственниками помещений в МКД, на проведение соответствующих работ. Нормы Закона N 218-ФЗ также не содержат требований о предоставлении согласия проживающих дарителей на снятие с учета подаренных объектов недвижимости.

Правоприменительная практика разделяет между собой договор дарения с условием о проживании дарителя и договор пожизненного содержания с проживанием (ст. 640 ГК РФ).

Распоряжение подаренным имуществом, исходя из практики, допускается в отсутствие согласия проживающих в доме дарителей (смотрите определение Томского областного суда от 5 апреля 2023 г. по делу N 33-1310/2023, определение Калининградского областного суда от 17 мая 2023 г. по делу N 33-2697/2023, определение Новосибирского областного суда от 25 апреля 2024 г. по делу N 33-3008/2024, определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 апреля 2021 г. по делу N 33-8031/2021). Относительно реконструкции, перепланировки, снятия с кадастрового учета подаренных зданий практика не обнаружена, но полагаем, что к данным действиям применяются точно такие же правила.

3) Действующее законодательство допускает как применение ранее установленных видов разрешенного использования земельного участка, так и приведение их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков (далее - ВРИ), определенным действующим Классификатором. Порядок соотнесения ранее действующих и действующих в настоящее время видов разрешенного использования земельных участков законом не определен. Как правило, ВРИ "под жилой дом" приводят в соответствие с ВРИ "для размещения ИЖС" (смотрите подробнее Вопрос: Установление соответствия вида разрешенного использования земельного участка Классификатору (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2022 г.).

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Ермакова Елена