Между физическим лицом (ссудодателем) и ИП (ссудополучателем) заключен договор безвозмездной передачи в пользование нежилого пристроя к жилому дому

Возникнет ли у ссудодателя обязанность уплачивать налоги, если обязанность оплачивать коммунальные платежи и платежи за текущий и капитальный ремонт возложить на ссудополучателя (ссудодателя)?

Если в праве собственности или просто зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние в жилом доме, пристрой к которому будет передан в безвозмездное пользование, необходимо ли согласие органов опеки?

Если собственник супруг, находящийся в местах лишения свободы, необходимо ли его доверенность или согласие (в случае долевой собственности) на передачу такого помещения в безвозмездное пользование супругой?

1. Если речь в вопросе о налоге на имущество физических лиц, то отметим следующее.

Согласно ст. 400 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 НК РФ.

В соответствии со ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе жилой дом и иные здание, строение, сооружение, помещение.

В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником.

По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).

Таким образом, передача собственником имущества в безвозмездное временное пользование другому лицу не влечет перехода права собственности на это имущество.

В связи с этим налогоплательщиком налога на имущество физических лиц является собственник недвижимого имущества, в том числе и в случае передачи этого имущества иному лицу (физическому или юридическому) по договору безвозмездного пользования (смотрите письмо Минфина России от 09.07.2012 N 03-05-06-01/35).

То есть, по нашему мнению, вне зависимости от возложения в договоре безвозмездного пользования обязанностей по оплате коммунальных платежей, платежей по текущему и капитальному ремонту на ссудодателя или ссудополучателя, налог на имущество физических лиц должен уплачивать его собственник (ссудодатель).

2. Наличие у несовершеннолетнего на праве собственности имущества, в том числе недвижимого, накладывает на такое имущество определенные ограничения в части распоряжения им.

Как прямо указано в ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

При этом закон не устанавливает обязанности получать согласие органа опеки и попечительства в случае передачи в безвозмездное пользование недвижимого имущества, в котором зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние. Указанное согласие может потребоваться только в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Очевидно, что к описанной в вопросе ситуации данный случай не относится.

Таким образом, если нежилой пристрой является частью жилого дома и одним из его собственников является несовершеннолетний, для передачи его в безвозмездное пользование потребуется получить согласие органа опеки и попечительства.

Если несовершеннолетний не является собственником жилого дома с нежилым пристроем (в том числе в ситуации, когда несовершеннолетний зарегистрирован по месту жительства в доме), получать согласие органа опеки и попечительства для передачи пристроя в безвозмездное пользование не требуется.

3. Поскольку, как указано в вопросе, имущество находится в долевой (а не совместной собственности), на отношения по владению, пользованию и распоряжению таким имуществом будут распространяться нормы ГК РФ об общей собственности.

В силу ст. 246, ст. 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Соответственно, для заключения сделки по распоряжению недвижимым имуществом (в данном случае по передаче его в безвозмездное пользование) потребуется получить согласие всех его собственников.

Поскольку один из собственников находится в местах лишения свободы и не может присутствовать при заключении договора, его согласие может быть выражено, например, в доверенности. В силу подп. 3 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ такая доверенность может быть удостоверена начальником соответствующего места лишения свободы, что будет приравниваться к нотариальному удостоверению (хотя по общему правилу нотариальное удостоверение доверенностей в данном случае не является обязательным).

Если же в описанной ситуации предполагается передача в безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов, то отметим следующее.

Согласно п. 1 ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, (например, недвижимые вещи, приобретенные за счет общих доходов, независимо от того, на имя кого из супругов они приобретались), является их совместной собственностью. Иными словами, собственниками имущества, приобретенного в браке за счет общих доходов, являются оба супруга.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ).

В силу ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Соответственно, распоряжение имуществом путем передачи его в безвозмездное пользование также требует наличия согласия супруга, удостоверенного нотариусом (либо начальником соответствующего места лишения свободы в соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ; такое согласие может быть оформлено, например, в виде доверенности).

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Бахтин Артем