Можно ли квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, передать в собственность гражданину (нанимателю) по договору, а не в порядке приватизации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Законодательство не содержит норм, дозволяющих безвозмездно передавать жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан способами, не предусмотренными Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Обоснование вывода:

В силу подп. 3 п. 2 ст. 19 ЖК РФ муниципальный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Согласно п. 2 ст. 51 Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти РФ (субъекта РФ) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки, но только в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Таким образом, для перехода имущества из государственной и муниципальной в частную собственность законодательством не предусмотрено иного порядка, кроме как приватизация (смотрите Энциклопедия судебной практики. Приватизация государственного и муниципального имущества (Ст. 217 ГК)).

Установленные законом способы приватизации государственного и муниципального имущества исключают возможность непосредственной продажи муниципального имущества заранее определенному лицу, а также на основании договора мены или на основании иных договоров (смотрите постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.06.2019 N Ф06-48877/19 по делу N А57-31913/2017).

При этом согласно п. 3 ч. 2 ст. 3 Федерального Закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственного и муниципального жилищного фонда.

В свою очередь Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда РФ" (далее - Закон о приватизации) предусмотрен единственный порядок передачи жилых помещений, входящих в муниципальный жилищный фонд, в собственность иных лиц, это - бесплатная передача (приватизация) жилых помещений в собственность граждан (смотрите решение Печенгского районного суда Мурманской области от 20.09.2023 по делу N 2-662/2023).

Действительно, согласно подп. "б" п. 2 Перечня поручений по итогам совещания по вопросам модернизации первичного звена здравоохранения (утвержден Президентом РФ 02.09.2019 N Пр-1755) Президент РФ рекомендовал высшим должностным лицам (руководителям высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации установить меры социальной поддержки медицинских работников медицинских организаций первичного звена здравоохранения и скорой медицинской помощи, предусмотрев при этом обеспечение их служебными жилыми помещениями с возможностью передачи этих помещений в собственность после 10 лет работы медицинских работников (не менее чем на одной ставке) в медицинских организациях, оказывающих первичную медико-санитарную помощь.

Во исполнение этого подпункта 20.04.2020 в Государственную Думу РФ был внесен проект федерального закона N 945665-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части приватизации служебных жилых помещений", согласно которому в Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ст. 72 Федерального закона от 21.11.2011 N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации", в связи с чем медицинский работник при выполнении условий, предусмотренных ст. 3 проекта федерального закона N 945665-7, смог бы приватизировать предоставленное ему служебное жилое помещение.

Однако по официальной информации сайта Государственной Думы РФ(https://sozd.duma.gov.ru/bill/945665-7) данный законопроект 14.05.2020 был возвращен субъекту законодательной инициативы для выполнения требований Конституции Российской Федерации и Регламента Государственной Думы (отсутствует заключение Правительства Российской Федерации).

Вышеуказанные изменения в законодательные акты внесены не были, тем самым в настоящее время согласно ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация служебных жилых помещений по общему правилу не допускается.

Однако, как следует из абзаца 2 ст. 4 Закона о приватизации, собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений (смотрите постановление Конституционного Суда РФ от 30 марта 2012 г. N 9-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 4 закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с жалобой администрации муниципального образования "Звениговский муниципальный район" Республики Марий Эл").

Указанной нормой законодатель предусмотрел возможность приватизации служебного жилого помещения как исключительную, если собственник служебного жилого помещения примет соответствующее решение. При этом подчеркнем, что решение о передаче в собственность граждан служебных жилых помещений является правом, а не обязанностью собственника жилищного фонда.

Таким образом, запрет на приватизацию служебных жилых помещений не является абсолютным, приватизация возможна в случае принятия соответствующего решения собственником жилищного фонда (смотрите: Вопрос: Имеет ли право медицинская сестра, проработавшая в поликлинике 23 года, приватизировать служебное жилое помещение, в котором проживает? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2020 г.); Служебное жильё судебные споры (А. Чепурова, журнал "Жилищное право", N 8, август 2017 г.), определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 января 2019 г. N 55-КГПР18-7, решение Родниковского районного суда Ивановской области от 02.08.2024 по делу N 2-348/2024, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08.02.2022 по делу N 33-4154/2022, апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 05.07.2017 по делу N 33а-1908/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Новгородского областного суда от 19.10.2022 по делу N 33-1705/2022).

Конституционный Суд РФ в постановлении от 30.03.2012 N 9-П указал, что издаваемые нормативные правовые акты, касающиеся принятия решений о приватизации отдельных служебных помещений, принимаются по основаниям, на условиях и в порядке, установленных федеральным законодательством; решения органов местного самоуправления об условиях приватизации муниципального имущества должны быть предсказуемыми, обоснованными, исключающими произвольность и возможность злоупотреблений, что диктует необходимость определения таких условий приватизации служебных жилых помещений, на основании которых должна осуществляться приватизация в каждом конкретном случае, например, установление стажа трудовой деятельности и определенных сроков проживания в муниципальном образовании с тем, чтобы по прошествии которых граждане - наниматели служебных жилых помещений могли бы рассчитывать на предоставление им преимущественного права на получение в собственность жилого помещения из специализированного жилищного фонда, если его собственником будет принято решение о приватизации входящих в него служебных помещений.

Следовательно, волеизъявление собственника муниципального жилищного фонда осуществить приватизацию служебного жилого помещения не отменяет его обязанностей соблюдать принципы бесплатной передачи в собственность гражданам РФ, установленные федеральным законом, при этом критерии и условия приватизации служебного жилья, вводимые актами муниципальных образований, должны иметь объективный характер и вытекать из особенностей правового режима служебных помещений - предназначения служебных жилых помещений, условий предоставления служебного жилого помещения гражданам, стажа работы, продолжительности проживания в занимаемом служебном помещении, перспектив дальнейшего использования жилого помещения в качестве служебного.

Подчеркнем, что реализация права на приватизацию в силу ст. 11 Закона о приватизации возможна, если наниматель ранее не участвовал в приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда (за исключением участия в приватизации жилых помещений в несовершеннолетнем возрасте).

Причем само по себе наличие у нанимателя жилого помещения, приобретенного в собственность по иному основанию, не может являться препятствием для приватизации занимаемого служебного жилого помещения (смотрите решение Меленковского районного суда Владимирской области от 07.04.2021 по делу N 2-146/2021).

Поскольку в рассматриваемой ситуации ранее гражданин свое право на приватизацию уже использовал, то приобрести в собственность жилое помещение в порядке приватизации повторно он не может. Соответственно собственник жилищного фонда вправе отказать такому гражданину в приватизации служебного жилого помещения.

Однако нами обнаружено апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 04.07.2024 по делу N 11-7087/2024, согласно которому апелляционная инстанция удовлетворила иск о признании права частной собственности на муниципальную квартиру не в порядке приватизации, а в порядке исполнения договора служебного найма, условиями которого предусмотрена передача муниципального жилого помещения в собственность нанимателя при отработке им в учреждении здравоохранения не менее 10 лет.

При этом суд указал, что согласно положениям ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу п. 1 ст. 431.2 ГК РФ сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Последовательное заключение трудового договора на неопределённый срок, принятие администрацией решения о предоставлении работнику квартиры на период трудоустройства свидетельствуют о том, что администрация взяла на себя обязанность передать спорную квартиру в собственность этого работника при наступлении указанных в Программе и договоре специализированного найма единственного условия в виде стажа в учреждении здравоохранении муниципального района не менее 10 лет.

То есть суд при вынесении решения принял во внимание условия договора, заключенного с работником, несмотря на то, что действующее законодательство иной процедуры передачи в собственность служебного жилого помещения, кроме как в порядке приватизации, не предусматривает.

На этом основании полагаем, что окончательное решение о возможности передачи служебного жилого помещения в собственность медицинского работника, который ранее реализовал свое право на приватизацию, может решить только суд с учетом конкретных обстоятельств дела и исследования представленных доказательств.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Михайлов Алексей