Имеется дом 1961 года постройки. Земельный участок и дом документально не оформлены. На этом же земельном участке рядом с домом 1961 года постройки в 2011 году был возведен еще один дом. Документы на землю и на дом отсутствуют. Согласно сведениям из публичной кадастровой карты земельный участок имеет назначение "для индивидуального жилищного строительства".

Как можно узаконить второй дом и земельный участок под ним?

К сожалению, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок признание права собственности на жилой дом 2011 года постройки представляется нам маловероятным.

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 3 ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 10/22), в силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;

- принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.

Отметим, что добросовестное давностное владение предполагает, что лицо, владеющее имуществом, должно считать себя не только собственником имущества, но и не должно знать, что у него отсутствуют основания для возникновения права собственности.

Давностное владение является открытым, когда лицом не предпринимаются меры, направленные на сокрытие факта нахождения имущества в его владении (п. 15 постановления Пленума ВС РФ N 10/22).

При владении имуществом как своим собственным должно быть исключено наличие у владельца какого-либо юридического титула. Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.

В связи с изложенным для признания права собственности на здание (в т.ч. жилой дом) в силу приобретательной давности истцу в суде необходимо будет подтвердить: открытость, непрерывность и добросовестность владения данным имуществом.

Обратите внимание, что согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В рассматриваемой ситуации ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок жилой дом, возведенный в 2011 году, является самовольной постройкой.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.) указано, что приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Поэтому, по нашему мнению, в рассматриваемой ситуации признание права собственности на жилой дома в силу приобретательной давности невозможно, так как отсутствует такой обязательный признак, как добросовестность владения. Кроме того, срок строительства жилого дома (2011 год) также не соответствует требованиям, указанным в ст. 234 ГК РФ.

В этой связи обратите внимание на судебную практику, например: определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 11 апреля 2022 г. по делу N 8Г-3764/2022[88-7819/2022]: Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, не введенное в установленном порядке в гражданский оборот, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Далее следует отметить, что в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, приобретение прав на самовольную постройку в силу требований ст. 222 ГК РФ также возможно только при наличии прав на земельный участок.

Как следует из содержания вопроса, самовольная постройка находится на земельном участке, не предоставленном на каком-либо вещном праве, поэтому полагаем, что признание права собственности на указанный в вопросе жилой дом в отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок является маловероятным.

Полагаем необходимым отметить, что при разрешении споров о приобретательной давности в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством (п. 16 Постановления Пленума ВС РФ N 10/22).

Действующее земельное законодательство устанавливает презумпцию принадлежности земель государству в лице его государственных образований, основанием для возникновения права собственности на земельные участки является решение исполнительного органа государственной власти или решение органа местного самоуправления, принятые в рамках их компетенции. Следовательно, для указанных объектов гражданских правоотношений не могут применяться и положения ст. 234 ГК РФ о приобретении земли в собственность по давности владения.

Учитывая изложенное, полагаем, что предусмотренные ст. 234 ГК РФ условия для приобретения права собственности на земельный участок по приобретательной давности в рассматриваемой ситуации отсутствуют.

В этой связи обратите внимание на судебную практику, например: апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 30 августа 2022 г. по делу N 33-9370/2022; апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26 июля 2022 г. по делу N 33-9091/2022.

Отметим, что в настоящее время земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются гражданам преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6, 39.10 ЗК РФ, ст. 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Данные случаи являются исчерпывающими и расширенному толкованию не подлежат. При этом вышеприведенные нормы не содержат положений, предусматривающих предоставление земельного участка без проведения торгов для целей размещения и обслуживания самовольных построек.

В этой связи предоставление земельного участка, указанного в вопросе, в административном порядке без проведения торгов является крайне затруднительным

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, прямо предусмотренных ЗК РФ.

К сожалению, иные способы оформления права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом представляется нам маловероятными. Отмечаем, что настоящие выводы построены исходя из предоставленной информации. При рассмотрении вопроса не проводилась правовая экспертиза документов, поэтому некоторые нюансы ситуации, имеющие юридическое значение, могут быть не учтены.

Обращаем внимание на то, что изложенная позиция является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов. Окончательное решение по делу может быть вынесено только судом с учетом всех имеющихся обстоятельств по делу в их совокупности, а также доказательств, предоставленных сторонами.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Парасоцкая Елена