Можно ли арендодателю в одностороннем порядке инициировать процедуру расторжения договора, если арендатором дважды нарушены сроки оплаты и размер арендной платы, несмотря на то, что в договоре аренды такая возможность со стороны арендодателя не предусмотрена?

В договоре предусмотрено целевое использование помещения. Можно ли по данному основанию (по нецелевому использованию помещения) в одностороннем порядке расторгать арендодателю договор?

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Поскольку данное право предоставлено арендодателю законом, он вправе потребовать расторжения договора аренды по указанным выше основаниям и в том случае, когда эти основания не предусмотрены в договоре.

Из буквального прочтения п. 3 части первой статьи 619 ГК РФ следует, что существенным нарушением договора аренды является невнесение арендой более чем 2 раза подряд, то есть 3 и более раз.

Как отмечено в п. 26 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", предусмотренное в части первой статьи 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". Для того чтобы расторгнуть договор в связи с иной просрочкой в уплате, необходимо, чтобы данное условие содержалось в договоре (смотрите также: решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.11.2024 по делу N А76-24805/2024).

Судебная практика исходит из того, что нецелевое использование арендованного имущества является существенным нарушением условий договора аренды и в силу п. 1 части первой статьи 619 ГК РФ является основанием для его расторжения (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.10.2010 N 4296/10; определение Ейского городского суда Краснодарского края от 26.09.2023 по делу N 2-1578/2023; решение Арбитражного суда Пензенской области от 10.12.2024 по делу N А49-9732/2024).

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ кандидат юридических наук Гентовт Ольга