Физическое лицо (не ИП) является владельцем коммерческой недвижимости: производственного здания, построек вспомогательного назначения, земельных участков, на которых расположены вышеуказанные объекты. Физическое лицо приняло решение по передаче другому физическому лицу своему отцу (не ИП) доли в размере 50% в вышеуказанных объектах недвижимости.

Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ.

Может ли физическое лицо продать физическому лицу отцу долю в 50% в вышеуказанных объектах недвижимости в счет погашения своей задолженности перед отцом по договору займа и будет ли данная сделка освобождаться от налогообложения в связи с тем, что продавец фактически не получит доход по сделке? Распространяется ли срок владения в 3 года и 5 лет на коммерческую недвижимость при продаже и с какой даты считается срок владения? Может ли физическое лицо подарить физическому лицу отцу долю в 50% в вышеуказанных объектах недвижимости и будет ли данная сделка дарения освобождаться от налогообложения?

1. По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами (ст. 409 ГК РФ). Либо обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация) (п. 1 ст. 414 ГК РФ).

Оценка имущества, предоставляемого в качестве отступного или новации, устанавливается по соглашению сторон (ст. 409, 421, 424 ГК РФ) (смотрите письма Минфина России от 27.07.2005 N 03-11-04/2/34, от 18.03.2010 N 03-11-06/2/38).

Следовательно стоимость имущества может как быть равной размеру первоначального обязательства, так и отклоняться от него в большую или меньшую сторону.

В соответствии с НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой 23 НК РФ (ст. 41 НК РФ).

При получении налогоплательщиком дохода в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ.

С учетом сказанного, суммы, получаемые физическим лицом, превышающие размер займа, являются доходом (экономической выгодой), выраженным в натуральной форме (п. 1 ст. 211 НК РФ), а значит, подлежат обложению НДФЛ (смотрите дополнительно письмо Минфина России от 22.11.2019 N 03-04-06/90662). Если превышения нет, то объекта обложения НДФЛ не возникает.

2. Для целей применения освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости срок владения в общем случае исчисляется с даты перехода права собственности на недвижимость к продавцу (ст. 217.1 НК РФ).

Тот факт, что недвижимость имеет коммерческое назначение на возможность применения льготы сам по себе не влияет. Однако льгота не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Соответственно, если здание, постройки и участки каким-либо образом использовались продавцом в коммерческой деятельности, права на льготу по сроку владения у физлица нет. И при продаже объект налогообложения по НДФЛ возникнет независимо от того, сколько лет имущество находилось в собственности.

3. Как абсолютно верно отмечено, в силу п. 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ.

Поэтому при дарении сыном отцу доли в объектах недвижимости дохода, облагаемого НДФЛ, у отца не возникает (смотрите п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Доходом для целей исчисления НДФЛ признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, определяемая в соответствии с главой 23 НК РФ (ст. 41 НК РФ). В связи с этим говорить о получении экономической выгоды и дохода в натуральной форме, а следовательно, и о возникновении объекта налогообложения НДФЛ в рассматриваемом случае можно лишь с позиции одаряемого. У дарителя же, который в результате своих действий не получает какой-либо экономической выгоды, объекта налогообложения по НДФЛ не возникает (дополнительно смотрите письмо Минфина России от 27.01.2012 N 03-11-11/13). Соответственно, не возникает у дарителя и обязанности по уплате НДФЛ в связи с дарением имущества.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина