Организация произвела неотделимые улучшения в арендованном помещении с согласия арендодателя и за свой счет. Далее договор аренды прекращается, и организация приобретает в собственность данное помещение. Как учитывать остаточную стоимость неотделимых улучшений в бухгалтерском и налоговом учете после расторжения договора аренды и заключения договора купли-продажи помещения?

В бухгалтерском учете остаточная стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя и за свой счет, при последующем приобретении помещения в собственность, переносится на счет 01 "Основные средства" и учитывается при формировании первоначальной стоимости приобретенного объекта недвижимости. Это происходит, если неотделимые улучшения отвечают критериям признания основного средства, установленным п. 4 ФСБУ 6/2020 "Основные средства", и являются капитальными вложениями, которые увеличивают стоимость объекта.

В налоговом учете по налогу на прибыль, если неотделимые улучшения были амортизированы арендатором, то при приобретении помещения в собственность, остаточная стоимость этих улучшений включается в первоначальную стоимость приобретенного объекта недвижимости. Амортизация на неотделимые улучшения прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем прекращения договора аренды. Однако, если имущество выкуплено арендатором в период действия договора аренды, то НДС со стоимости неотделимых улучшений, не переданных арендодателю, не начисляется.

Такой подход подтверждается, например, в письмах Минфина России от 06.06.2012 N 03-03-10/61, ФНС России от 18.06.2012 N ЕД-4-3/9951@.

Существенно, что неотделимые улучшения не передаются арендодателю, а остаются на балансе арендатора (смотрите об этом Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2010 N Ф09-4941/10-С2 (Определением ВАС РФ от 09.12.2010 N ВАС-14603/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Полезным может быть также, например, Вопрос: Арендатор предполагает заключить с арендодателем договор аренды нежилого здания с правом выкупа нежилого здания через определенный срок. Обе стороны - российские юридические лица на общем режиме налогообложения. После заключения договора аренды до момента выкупа здания арендатор планирует произвести капитальный ремонт и реконструкцию помещений в арендованном здании. Что необходимо предусмотреть в договоре аренды с правом выкупа? Каков порядок налогообложения произведенных арендатором затрат? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2009 г.).

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Подкопаев Михаил