Два юридических лица заключили в январе 2025 года договор купли-продажи объекта недвижимости. В мае 2025 года генеральный директор продавца сменился. В январе 2026 года договор был предоставлен на регистрацию в Росреестр в электронном виде новым генеральным директором, который подписал заявление и копии договора через свою усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП). Росреестр отказал в регистрации, сославшись на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества, необходимый для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, и представляемые в форме электронные образы документов должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лица, подписавшего такие документы на бумажном носителе.

Насколько правомерно требование Росреестра, если генеральный директор, подписавший договор, уже не имеет полномочий и действующей УКЭП?

Допустимо ли предоставление договора в бумажном виде в настоящий момент?

Какие варианты предоставления возможны в данной ситуации?

Существует ли судебная практика о признании таких отказов неправомерными или признании права собственности покупателя по незарегистрированному договору?

В соответствии с п. 9 ст. 21 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе.

Каких-либо исключений для ситуации, когда полномочия лица, подписавшего документ на бумажном носителе, прекращены, законом не предусмотрено (смотрите п. 48 Информации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 августа 2025 г. "Ключевые вопросы, имеющиеся в профессиональной деятельности кредитных организаций, и ответы на них" (официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, 15 августа 2025 г.)).

В силу п. 4 ст. 35, ст. 77 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I лицами, уполномоченными свидетельствовать верность копий документов и выписок из них, являются нотариусы.

Полагаем, что в рассматриваемой ситуации электронные образы документов, представляемые для государственной регистрации, могут быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса (см. также решение Арбитражного суда г.Москвы от 7 апреля 2022 г. по делу N А40-216625/2021).

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Барсегян Артем