Юридическое лицо (собственник нежилых зданий и земельного участка под ними) сдает в аренду часть складских и производственных помещений. Новый арендатор при заключении договора настаивает на включении в договор пункта о том, что, помимо права аренды в отношении арендуемых помещений, арендатору передаются права аренды в отношении земельного участка. Арендодатель пояснил, что так как есть еще и другие арендаторы, с которыми также заключены договоры аренды складских и офисных помещений, то данный пункт не может быть включен в текст договора. Сотрудники всех арендаторов вправе заходить на территорию складского комплекса, а также использовать прилегающий к зданию земельный участок для проезда автотранспорта, загрузки и выгрузки товара. Кроме того, в административном здании находятся органы управления и самого арендодателя и других арендаторов. Арендатор ссылается на положения ст. 652, 654 ГК РФ. Условиями договора аренды отдельная плата за пользование земельным участком не предусмотрена.

Правомерно ли требование нового арендатора?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Требование арендатора является неправомерным и арендодатель вправе отказать арендатору во включении в договор аренды предложенных им условий.

Обоснование вывода:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В гражданском праве к недвижимости относится несколько категорий объектов, в частности:

- земельные участки;

- участки недр;

- все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК РФ)*(1).

Свобода договора рассматривается Гражданским кодексом РФ в составе основных начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), то есть признается основополагающей идеей всего гражданского права. Она проявляет себя в различных аспектах, одним из которых является свобода содержания договора.

Свобода содержания договора, которая предполагает свободу в определении любых не противоречащих закону условий договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В связи с этим правовые нормы, регулирующие договорные правоотношения, делятся на императивные и диспозитивные.

Условия договора должны соответствовать императивным нормам законодательства (п. 1 ст. 422 ГК РФ) и не могут им противоречить под страхом недействительности соответствующего условия договора или договора в целом (ст. 168, 180 ГК РФ).

Диспозитивные нормы, напротив, применяются постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны вправе своим соглашением исключить их применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в диспозитивной норме. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Регулируя отношения, связанные с приобретением прав владения и (или) пользования зданием или сооружением, гражданское законодательство исходит из принципа единства правовой судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена. Поэтому одновременно с приобретением прав владения и пользования зданием или сооружением арендатор приобретает и права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. В этом случае правоустанавливающим документом на земельный участок, занимаемый недвижимым имуществом, будет договор аренды здания или сооружения.

В свою очередь, арендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка, занимаемого арендуемым имуществом (п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, определение ВС РФ от 01.04.2016 N 308-КГ16-1653, постановление АС Северо-Кавказского округа от 06.10.2021 N Ф08-9480/21). При этом отсутствие в договоре аренды здания условий об аренде земельного участка, на котором данное здание расположено, не противоречит нормам ст. 652 ГК РФ и не требует заключения между сторонами отдельного договора аренды такого участка, поскольку эти обстоятельства не препятствуют использованию арендатором земельного участка одновременно с эксплуатаций переданного ему в пользование здания (смотрите, например, постановления АС Дальневосточного округа от 19.05.2015 N Ф03-1532/15 по делу N А73-14959/2013, АС Дальневосточного округа от 25.04.2017 N Ф03-1154/17 по делу N А73-11054/2016 и решение АС Хабаровского края от 13.02.2017 по делу N А73-13734/2016).

При этом отметим, что правило о том, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением, действует во всех случаях, когда договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, независимо от того, является ли арендодатель собственником этого земельного участка. Наличие у арендодателя права собственности на землю влияет лишь на возможность определить в договоре условия о праве пользования земельным участком, которое приобретает арендатор. В таком случае в договоре аренды здания или сооружения может быть предусмотрено, что арендатор этой недвижимости приобретает земельный участок, на котором она расположена, на праве аренды или ином праве, допустимом в соответствии с земельным законодательством (п. 2 ст. 652 ГК РФ). Если такое условие в договоре отсутствует, действует приведенное выше правило о возникновении права пользования земельным участком в силу закона.

Иными словами, заключать договор аренды земли одновременно с договором аренды находящейся на ней недвижимости или включать в договор аренды здания (сооружения) условия об аренде земельного участка, на котором расположен этот объект, сторонам не требуется.

Таким образом, при указанных в вопросе обстоятельствах включать в договор аренды помещений условия об аренде земельного участка, на котором расположены эти помещения, сторонам не требуется. Соответственно, требование арендатора является неправомерным, и арендодатель вправе отказать арендатору во включении в договор аренды предложенных им условий.

В заключение отметим, что в данном случае объектом аренды являются помещения в здании, а не само здание. В этом случае арендодатель не вправе создавать арендатору препятствия в пользовании арендуемым имуществом (ст. 620 ГК РФ), а следовательно, обязан предоставлять доступ в арендуемые помещения.

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Котыло Игорь