Продается здание вместе с землей, стоимость 10 млн руб. Покупатель вносит 6 млн руб., 4 млн руб. будет платить в рассрочку 10 месяцев. Договор оформят у нотариуса, и сделают регистрацию сделки с отображением залога. При этом известно, что покупатель хочет снести здание и построить новое. Какие есть способы защиты продавца, если покупатель в какой-то момент захочет расторжения договора, потребует возврата денег, а здание уже будет снесено и новое не возведено (или возведено частично)?

Расторжение договора возможно по соглашению сторон и по основаниям, предусмотренным законом (ст. 450 ГК РФ). Покупатель вправе требовать расторжения договора в отношении переданного ему объекта недвижимости при обнаружении существенных недостатков товара (ст. 475, 507 ГК РФ). Иных оснований для расторжений договора по инициативе покупателя нет.

Наличие недостатков товара означает невозможность использование товара по назначение. Наличие недостатков товара не предоставляет покупателю право уничтожения товара (п. 1 ст. 469, ст. 475, 483, 507 ГК РФ). При наличии предусмотренные п. 2 ст. 475 ГК РФ основания для возврата уплаченной покупателем денежной суммы продавцу подлежит возврату некачественный товар (п. 24 Обзора Судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2020 г.). В связи с этим представляется, что расторжение договора по инициативе покупателя невозможно.

При признании договора недействительным при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки при установлении невозможности возврата имущества в натуре сторона должна возместить его действительную цену (рыночную стоимость) (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 июня 2014 г. N 1152/14, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24 декабря 2015 г. N 309-ЭС15-11394).

Также с учетом того, что в залоге будет находится и земельный участок, полагаем, что залогодержатель до прекращения залога вправе требовать регистрации залога на вновь возведенный объект недвижимости (п.п. 23, 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", ст. 65 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 августа 2023 г. N Ф10-3232/23).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ефимова Ольга