Подлежит ли нотариальному удостоверению заключаемый юридическим лицом договор купли-продажи нежилого помещения (гараж) и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание, в котором находится указанное нежилое помещение (гараж)?

В соответствии с ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением отдельных случаев, перечисленных в данной норме. Ситуация, указанная в вопросе (отчуждение доли в праве общей собственности на земельный участок под зданием, в котором расположено нежилое помещение, являющееся объектом купли-продажи), в данном перечне отсутствует.

В то же время в силу пп. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Согласно пп. 1, 2 ст. 522 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Учитывая изложенное, договор купли-продажи, предметом которого являются помещение в здании и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено такое здание, не подлежит нотариальному удостоверению, поскольку доля в праве общей собственности на земельный участок в данном случае следует судьбе расположенного на нем объекта недвижимости в силу прямого указания закона и при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок, то есть доля в праве общей собственности на земельный участок не является самостоятельным предметом сделки (смотрите Вопрос: О необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи, предметом которого являются здание (например, жилой дом) и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено такое здание (ответ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, 2026 г.), апелляционное определение СК по административным делам Ярославского областного суда от 07 июля 2023 г. по делу N 33а-4484/2023).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Барсегян Артем